8月8日（周五）晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），明确调整五环外商品住房购买套数限制并加大住房公积金贷款支持力度。
　　新政落地后的首个周末，部分位于北京市朝阳区、昌平区等地五环外的新楼盘迎来客流小高峰。
　　“这次政策调整体现了限购政策的渐进式调整，将直接利好五环外市场，利好布局五环外的企业。”中指研究院政策研究总监陈文静说。

　　新政发布后的首个周末，龙湖·观萃迎来更多到访客户
　　五环外市场热度攀升 有楼盘单日到访客户超百组
　　《通知》提到，自8月9日起，符合本市商品住房购买条件的居民家庭，在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。即：京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。
　　新政发布恰逢周五，其后的周末两天，北京市朝阳区、昌平区等区域多个五环外项目售楼处迎来客流高峰。
　　“新政出台后，来访量和成交量都有明显提升，相较前一周，主要项目有20%~50%的来访增加和成交转化率提升，各项目均有前期客户集中成交，周日较周六来访量增加更明显。”保利相关负责人表示，保利旗下多个五环外项目表现突出，顺义区马坡的颐璟和煦、朝阳区的朝观天珺以及海淀区的嘉华天珺三个项目均有直接交齐首付签约的客户。
　　在位于昌平区的龙湖·观萃，销售人员表示，8月9日~10日两天看房量日均突破110组，环比提升超35%；周末合计成交8套，环比提升100%，其中5套为首访成交。据其介绍，新政发布后，龙湖·观萃针对其楼王组团的存量房源释放了清栋95折专享折扣，为指标松绑的客户减轻购房的资金压力。
　　陈文静认为，本次政策直接利好五环外市场，利好布局五环外的企业，企业应积极营销，把握政策窗口期；同时，新政在一定程度上也有利于畅通置换链条，促进五环外的改善性住房需求释放。
　　具体到区域层面，一线房地产从业者认为，五环外多个热点板块及楼盘将迎来短期提振，如海淀区北五环外的上地、清河、西北旺、永丰，朝阳区北五环外的来广营、东五环外的常营与黄渠，以及通州区部分潜力板块等区域将迎来利好。
　　从总体市场反馈来看，中指研究院数据显示，新政后的首个周末，北京新房及二手房网签数据表现平稳，尚未出现明显变化。新建商品住宅分别成交83套、92套，二手住宅分别成交178套、116套，考虑到网签存在一定滞后性，预计随着时间的推进，市场交易活跃度将有所提升。
　　公积金优化“组合拳” 减负刚需群体，利好改善需求
　　此次北京住房公积金贷款政策也打出优化“组合拳”，包括缴存年限贷款系数变大、首套房认定标准变宽等。例如，《通知》明确，借款申请人每缴存一年住房公积金可贷款15万元；借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最高贷款额度为100万元，最低首付款比例不低于30%。
　　“公积金作为购房者购房的重要支持力量，其资金成本相对按揭贷款更低，公积金信贷额度与比例的提升，能够有效降低购房者的月付压力与总利息成本。”北京链家研究院院长高原表示。
　　以一个已缴存8年公积金，购置360万元北京市五环外刚需住房的家庭为例，如选择满贷288万元，25年贷款期限情况下，在原有的信贷方式下，为80万元公积金贷款及208万元商业贷款，在现行利率下，月供约13547元。新政执行后，该家庭可获得120万元公积金贷款支持，相对应的商业按揭贷款可降低至168万元，使得每月月供降低至约13454元，月供可减少93元左右，全周期的利息金额可减少2.77万元。
　　新政对于改善性群体而言也有较好支持。高原认为，对于占市场交易者近三成的“一买一卖”置换群体而言，在原有的认定方式之下，将被认定为二套购房者，公积金信贷额度上限为60万元，而新政之下则可被认定为首套，公积金信贷上限大幅提升至120万元。而对于加购住房的改善群体，二套额度上限则由60万元提升至100万元。
　　另外，此次北京市在流程优化后，购房者可在购房阶段提取公积金作为首付款使用。刚需购房者在购房时，往往首付资金筹集难度较大，而允许提取公积金作为首付资金，能够显著减轻刚需群体的一次性支付压力，节约了潜在的资金过桥成本。
　　这一政策效应在项目端已有所体现。据介绍，龙湖·观萃项目即将加推117平方米户型的6号滨水楼王。“新政释放后，不少意向客户的资金压力得到缓解，更倾向于选择小区核心位置的改善型产品，‘一步到位’的购房需求明显升温。”龙湖相关项目负责人表示。
　　政策再度聚焦“五环分界” 促进职住平衡是重要考虑
　　此次新政是时隔10个月后，北京再度对楼市政策进行大幅度优化调整。
　　2024年9月30日，北京市发布政策，非京籍居民家庭购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上，此前时长为5年及以上；非京籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上。
　　与2024年的“930政策”相比，此次政策调整中，北京在五环外放开了购房套数限制，但并未放开购房资格，五环内限购政策也未做调整。
　　从两次政策调整范围看，“五环”是北京政策调整的“分界线”，而这与北京总体的城市规划与楼市情况密切相关。
　　近年来，北京“四个中心”功能建设取得丰硕成果，使得居民住房需求尤其是改善性需求愈发强烈，居民有切实的在北京城市副中心与平原多点地区加购住房的需求。同时，五环外区域常住人口、轨道交通、产业发展情况均在向好发展。
　　中指研究院监测，今年1~7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80%，是新房市场的成交主力地区，二手住宅成交套数五环外占比也超50%。“放开符合条件的家庭购房套数限制，让有能力、有意愿、有需要的居民家庭进入市场，在促进市场修复的同时，也可以更好地支持职住平衡。”陈文静表示。
　　“此次调整主要利好人户分离家庭的加购及别居住宅的购置。”高原认为，近年来北京城市发展不断推进，外围片区城市界面与功能快速改善，北京市人户分离现象较多，部分家庭确实存在五环外购置多套住房的现实需求，此次调整购房政策，使得此类家庭的受限显著减少，同时也不再区分单身与否，更符合当前购房群体的实际需求。
　　“精准滴灌”稳楼市 政策延续稳健调控思路
　　此次政策的出台，既是对市场现实需求的及时回应，也延续了北京楼市调控“稳字当头”的一贯思路。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，如今北京楼市供求关系已发生深刻变化，五环外新房库存占比高、二手房挂牌量也不容小觑，在近月市场再度降温的背景下，及时出台优化措施，有效避免了预期进一步走弱。
　　回顾政策效果，在2024年“930政策”支持下，北京房地产市场升温明显，且影响时间相对较长，不过今年“小阳春”后市场逐渐回落。据国家统计局数据，今年4月~6月，北京二手住宅销售价格分别环比下降0.6%、0.8%、1%。北京市住建委网签数据显示，7月北京二手房网签量为12784套，环比下降15.56%，同比下降17.92%。
　　新房市场同样出现转弱迹象。国家统计局数据显示，今年5月~6月，北京新建商品住宅销售价格分别环比下降0.4%、0.3%。
　　“特别是2025年经历过2~3月的小阳春，市场在7~8月又有明显降温，这时候政策出台非常有必要和及时。”张大伟说。
　　从调控逻辑看，政策未选择“一步到位”，也蕴含着深层考量。业内人士表示，此次政策“稳扎稳打”的思路，充分体现了政策的延续性，属于在关键节点上“加力”和“助推”的切口型政策，同时也保持了未来应实际市场形势变化进行进一步调节的灵活性。
　　易居研究院表示，北京政策的一个重要含义，即挖掘潜在购房需求。其认为，除了职住平衡的购房需求外，还需要重点关注单身大龄青年、“老破小”住户等市场需求，此类需求挖掘很关键，也具有较大的规模性。文/陈天奕