2025年上半年，北京房地产市场整体呈现韧性复苏态势。新房市场中，高端住宅表现强劲，TOP30项目成交额达694.29亿元；二手房市场网签量达88575套，同比增长18.4%，但结构性分化突出：刚需房源“以价换量”而高端住宅抗跌性良好；土拍市场成交总价1005.56亿元，同比大涨37.3%，但地块冷热分化明显，房企拿地显谨慎趋势。
　　展望下半年，北京房地产市场将继续受到政策和市场供需关系的双重影响。7月发布的《北京市深化改革提振消费专项行动方案》明确优化土地供应布局，同时强化公积金支持作用。业内分析认为，优化供地和公积金政策有利于更好地促进住房消费需求释放，为下半年市场注入信心。

臻澐售楼处，购房者在围看沙盘
　　新房
　　高端项目领跑市场
　　海淀区产品表现亮眼
　　上半年，北京楼市迎来产品力全面升级，“好房子”战略成效显著，高端住宅市场展现出强劲韧性。
　　根据克而瑞数据统计，2025年1-6月，北京TOP30项目共实现成交额694.29亿元，其中，和樾望雲成交金额超过80亿元位居榜首；和樾玉鳴、海开·颐海澐颂、北京宸园成交额均超50亿元分别位列第二、第三、第四；中海·萬吉玖序成交额超过40亿元位列第五。
　　上述均为高端住宅项目。其中成交金额排名前三的项目（和樾望雲、和樾玉鳴、海开·颐海澐颂）均位于海淀区，北京宸园和中海·萬吉玖序位于朝阳区。
　　海淀区是观察今年新房市场绕不开的区域。今年以来，海淀新房市场供应量大幅增加，上半年海淀新建商品住宅已供应超4000套，远远高于2023年、2024年全年供应量。
　　目前海淀区的热门项目还有建发·海晏和臻澐，两者仅一街之隔，均定位高端改善。近距离比拼产品力，这也在一定程度上促使开发商在设计、工艺、材料选择乃至服务体验上投入更多的资源和精力。
　　“6月办完网签，这一年看房长跑总算画上句号。”一位建发·海晏业主表示，北漂20年，这是第二次购置新房，品质成为首要考量，“这次比从前更谨慎，遇到地段和品质兼优的房子，果断签约了。”
　　另一位更倾向臻澐的业主表示，“现在家里孩子九岁，臻澐中一些关于护眼、降噪的设计特别打动我，这正是我们需要的。”
　　此外，朝阳区、昌平区、丰台区、顺义区同样是北京新房成交主力区域，新房销售面积均超过25万平方米。
　　不少新盘销售人员也表示，2025年上半年，在春节、“五一”等关键节假日期间，项目到访看房的客户数量显著增加，市场热度明显高于平时。
　　“春节期间，龙湖·观萃销售8套，实现销售额5000万元，‘五一’期间则销售了28套，约1.54亿元。”“保利建工·嘉华天珺今年春节期间到访量远超预期，日均到访量约20组，‘五一’期间累计吸引到访客户超500组。”据新盘销售人员回忆，“好房子”逐渐成为共识后，购房人对房屋品质的要求更高了，得房率更高、居住体验更舒适的房子备受消费者青睐。
　　二手房 网签量约8.8万套 结构性分化仍存
　　2025年上半年，北京二手房市场呈现“先扬后抑”再趋稳的走势，网签规模高于2022至2024年同期水平。
　　具体来看，今年3月，受传统“小阳春”影响，购房者信心有所恢复。北京市住房和城乡建设委员会数据显示，3月二手房网签数据达到19234套，远超1月和2月的12480套和11876套。
　　进入二季度，北京楼市进入了平稳期。 4月至6月的网签数据分别为15569套、14277套和15139套，数据波动幅度小，市场回归平稳。
　　值得注意的是，尽管“小阳春”后市场自然回落，但上半年北京二手房交易总量仍处于近三年高位。
　　根据北京市住房和城乡建设委员会的网签数据，上半年北京二手住宅共计网签88575套，同比增长18.4%。而2022年、2023年、2024年上半年二手住宅网签量分别为69754套、84332套、74780套。
　　二手房市场的回暖与政策利好息息相关。2024年北京楼市“930新政”出台后，市场迎来回暖，当年10月、11月、12月二手房网签量连创新高。“从政策层面来看，2024年9月30日北京出台多项楼市新政，包括非京籍家庭在京纳税或社保年限放宽、下调个人住房贷款最低首付款比例等，显著降低了购房成本，市场逐步得到修复，2025年以来，北京新房和二手房市场整体延续了2024年四季度以来的修复态势。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示。
　　从价格表现来看，二手房市场正经历结构性分化，核心区和近郊区、刚需房源与改善型房源呈现不同走势。
　　刚需房源中，“以价换量”态势仍在持续。根据国家统计局数据，今年4月-6月，北京二手房价格已连续3个月环比下跌，6月二手房价格同比去年同期下跌5.17%。
　　一些刚需业主选择此时开始置换。目前已经在东三环“上车”的李女士表示，此前住在北五环，是一间有电梯的复式次新房。“2024年末，因为通勤问题开始考虑置换，现在上班仅需步行十几分钟。”据李女士观察，北五环同小区的房子目前挂牌价格与2024年相比降低了85万元，而目前居住的东三环小区价格下降了10万元。
　　业内人士表示，刚需房源抗风险能力较弱，价格波动幅度较大，李女士此前所在北五环小区房源挂牌较多，一些更急切售出的业主愿意在成交时提供更大的价格让步，以促成交易；核心区板块房源因为面积小总价低、周边配置完善而成为刚需首选。
　　与刚需小区“以价换量”略有不同，高端住宅呈现房价持稳、抗跌性良好的态势。
　　克而瑞数据显示，今年4月北京二手房高端市场实现挂牌和成交占比双增，业主挂牌积极性有所增加。克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱认为，这背后的原因是多方面的，包括持有者出于流动性需求优化资产配置、置换需求提前释放。
　　土拍 优质地块频现高溢价 房企谨慎布局致冷热分化
　　6月24日，随着丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-02 地块的成功出让，北京上半年土拍正式收官。
　　今年上半年，北京市土拍市场共成交22宗涉宅用地，成交总价1005.556亿元，同比上涨37.3%。不过，在成交地块总建筑面积上，约208.99万平方米的数据较去年237.3万平方米有所减少。
　　成交总建筑面积基本持平，但成交总价却实现同比显著增长，主要得益于核心城区优质稀缺地块的支撑。
　　2024年“930新政”后，为适应市场变化和发展需求，北京持续深化交易机制改革，通过“一地一策”逐步调整供需，开始将商品住房价格更多地交由市场供求关系来决定，于是，越来越多未设置地价上限和销售指导价的地块出现，优质地块频频出现高溢价结果。
　　其中，海淀区表现尤为亮眼。3月，树村地块以27.93%的溢价率创下新高，楼面价格突破10万元/平方米，该地块由中海地产竞得，本月已经公布地块规划；朱房村地块同样表现抢眼，1月，海淀朱房“双子星”地块溢价率均超过15%，为目前在售的臻澐和建发·海晏。
　　除了海淀区外，通州区土拍市场也交出了亮眼答卷。上半年通州区成功出让的3幅住宅用地中，八里桥地块和梨园地块分别以16.28%和21.94%的溢价率成交，充分彰显了北京城市副中心的价值正在获得市场认可。
　　不过，上半年仍有13宗地块以底价成交。这体现北京土地市场的冷热分化——高溢价地块虽然频现，但仅为“点状”分布。由此可以看出房企拿地更谨慎，将资金集中投向有价值支撑的核心地段，同时注重周边项目销售与去化等指标。
　　展望下半年，北京房地产市场将继续受到政策和市场供需关系的双重影响。7月10日，北京市人民政府印发《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，明确优化住房消费新供给。业内人士表示，此次北京进一步优化政策有利于更好地促进住房消费需求释放，也为其他城市政策调整起到示范作用。
　　“从趋势来看，政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市市场修复节奏的核心因素。”中指研究院常务副院长黄瑜表示，从市场趋势来看，下半年高品质项目入市有望带动核心城市市场保持修复，“好城市”与“好房子”的组合具备结构性机会，而市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力。文/陈天奕